Siempre he pensado lo 'raro' que es comprase una casa, y no por el hecho en sí de tener un hogar propio, sino por lo distinto en la forma de adquirirla en comparación con cualquier otro objeto, y más, teniendo en cuanta que posiblemente sea la mayor inversión económica que hagas en tu vida.
Para cualquier otro bien, es bastante sencillo comparar, pedir opiniones, incluso probarlo y, llegado el caso, hasta devolverlo. Muchas veces sin ni siquiera tener que dar explicaciones (por ejemplo un coche, un ordenador...).
Pero, ¿una casa? Te la compras prácticamente a ciegas, como mucho vas un par de veces a verla, o incluso te la compras sobre plano y ya está, lo que te toque te ha tocado... Hay taaaaantas cosas que pueden salir mal o que hubieras preferido de otra forma...
Como en otras entradas del blog, cuento mi experiencia personal con la burrocracia y las cosas que ido averiguando, que pienso que son importantes para que la empresa de comprarte tu casa te lleve a buen puerto.
La búsqueda
Hay montones de inmobiliarias que hacen bien su trabajo, y desde luego son una opción para que te solucionen dudas y te ofrezcan casas para ver según las especificaciones que les indiques. Pero la verdad, es que nuestra experiencia con ellas no es que haya sido muy satisfactoria, ya que nadie mejor que tu para saber que es lo que quieres exactamente.
Internet facilita la vida, entra a los portales que más gusten (Idealista y Fotocasa acaparan la mayoría del mercado en España), fíjate un límite de precio, unas características mínimas, ordena la búsqueda por fecha de actualización y repite la operación lo más a menudo que puedas. Las casas que destacan no suelen durar más de una semana.
Yo cada vez que encontraba una que me gustaba, intentaba localizarla, porque algunas veces estaban en calles o barrios que no me convencían. Esto ya es un poco labor de sabueso trastreador, si hay fotos en las que se vea el exterior puedes intentar buscar en Google Maps e identificarlo, y si tienes suerte hasta puedes encontrar el teléfono del dueño.
La prerreserva
- Obtén en el registro de la propiedad una nota simple del inmueble. Para esto es imprescindible que conozcas la referencia catastral (es sencilla conseguirla en la web del catastro) y el nombre completo y DNI del actual titular. En la web oficial del registro podrás hacerlo de forma online por un coste de 10,91€
- En ella podrás confirmar que efectivamente el propietario es quien te han dicho.
- Podrás ver si hay alguna carga sobre el inmueble (hipoteca, embargo, restricción por ser VPO...).
- Me han llegado a contestar incluso en domingo pidiéndola el sábado ¿?
- ¿Tienes dinero suficiente? Si necesitas hipoteca, tendrás que ir a tu entidad y ver que te ofrecen.
- Recuerda que a parte del importe propiamente de la compra, tendrás que hacer frente a más gastos:
- IVA: del 10% si es nueva.
- ITP: si es de segunda mano, en Castilla - La Mancha es del 9% o del 6% si solicitas hipoteca y el valor es de menos de 180.000€.
- Notaria: ~350€
- Registro: ~500€
La reserva
Para formalizar la reserva y que haya un compromiso firme por parte de las dos partes de que se va a hacer la compraventa, se debe de firmar lo que se llama un contrato de arras, en el cual la parte vendedora especifica los bienes, el estado que se van a vender, se identifica al comprador y la forma de pago.
El contrato de arras (aunque es un contato privado entre las partes) está legislado y tiene unas características, en concreto, y una de las más importantes, es que la firma de este contrato obliga a ambas partes a realizar la compra/venta, y si esto no llegara a producirse (y siempre que no se contemple nada adicionalmente), la ley dice:
- Si el que incumple el contrato es la parte vendedora, deberá indemnizar al comprador con el doble de la fianza depositada.
- Si quien rompe el acuerdo es la parte compradora, perderá la fianza depositada.
En esencia debe incluir:
- Identificar las partes.
- Identificar la casa (garaje, trastero...)
- Describir el estado y/o objetos que se incluyen en la operación (muebles, electrodomésticos...).
- Fijar el precio de venta y forma de pago.
- Fijar la importe del contrato, que suele ser un 10% del valor final de la venta.
- Fijar una fecha aproximada o máxima para realizar la operación.
La forma de pago del contrato será por transferencia o por talón nominativo, nunca por dinero en metálico (a parte de que no es legal). Y se adjuntarán a él el resguardo de la transferencia o fotocopia del talón.
La compra
Vendedor y comprador debéis acordar a que notaría acudir y aclarar como pagarlo. Lo normal (o conforme a ley) es que los gastos generales se paguen a medias y las copias cada uno las suyas.
El pago de la vivienda, también debe ser acordado, y si no existe hipoteca de por medio, se deberá hacer por transferencia, talón nominativo, talón nominativo conformado o cheque bancario. De todos los medios anteriores, el último es el más práctico y que da fiabilidad 100% de la operación. Os explico las diferencias:
- Transferencia inmediata: se puede hace una transferencia inmediata con el móvil/portátil justo antes de la firma.
- Pros: Es rápido y el vendedor tiene el dinero al instante
- Contras: Hay que hacerlo delante del notario y tener claro que el banco te permitirá hacerlo por el importe deseado y en el horario de la firma (por la tarde no se suelen permitir este tipo de operaciones).
- Talón nominativo: el de toda la vida de chequera, indicando el nombre de a quien va dirigido y siempre con 2 rallas paralelas (indica que debe ser ingresado en cuenta).
- Pros: Muy sencillo y se queda incorporada fotocopia en la firma.
- Contras: No es fiable, porque puede no tener fondos a la hora de cobrarlo.
- Talón nominativo conformado: el mismo talón anterior, pero que previamente se lleva a la oficina bancaria y lo sellan, certificando que en ese instante hay fondos suficientes.
- Pros: Da algo más de confianza
- Contras: que tuvieras dinero cuando te lo certifican, no significa que acto seguido sigas teniendolo.
- Cheque bancario: con esto, lo que haces que el banco te retenga el importe del cheque y solo lo entregará al portador del documento.
- Pros: Es un método que asegura 100% que el vendedor va a recibir el dinero, ya que quien realmente le va a pagar es el banco. Es el método recomendado.
- Contra: Debes pedirlo con antelación al banco.
El vendedor deberá aportar unos cuantos documentos que se incorporarán en su momento a la escritura, y al menos son estos:
- Contrato de arras
- Certificado catastral
- Informe sobre el impuesto de Bienes Inmuebles
- Certificado del registro de la propiedad
- Certificado de calificación energética
- Certificado de situación de deudas de la comunidad de propietarios
El comprador solo deberá proporcionar su(s) DNI y los documentos de pago (ya sean transerencias, talones, cheques o hipoteca).
Unos días antes de la firma, es recomendable contactar con la notaría para que os pasen un borrador de la escritura y así, comprobar que todo es correcto.
Llegado el momento de la firma, el notario reunirá a las dos partes y procederá a la lectura de toda la escritura, pidiendo conformidad a las dos partes en cada uno de los puntos. También se asegurará de que toda la documentación aportada por las partes es la correcta y necesaria para ejecutar el proceso.
Si todo está correcto (si tienes dudas, no te las calles), llegará el momento de la firma, entrega de llaves y el pago.
A la salida del notario te indicarán cuando puedes recoger tu escritura con su copia simple (a no ser que hayas solicitado alguna más).
Para recoger las escrituras, deberás saldar la minuta del notario, que aproximadamente (dependerá del importe de la operación) serán unos 350€, que en mi caso pude pagar con tarjeta.
Impuestos y registro propiedad
El siguiente paso es pagar a mama hacienda de tu comunidad autónoma el Impuesto de Transmisión (ITP), como os indiqué antes es un 9% del importe de la operación (o de la tasación, lo que sea más alto). Es lo que se denomina una autoliquidación, es decir, eres tu el que voluntariamente pagas y luego ya la administración decidirá si es correcto o no. Los trámites se pueden hacer online rellenando el formulario 600 con tu certificado digital y tenéis 30 días naturales desde la firma de la escritura.
Eso sí, para pagarlo en Castilla-La Mancha tienes 2 opciones:
- Domiciliarlo en tu cuenta: solo válido si tu banco es Liberbank o Globalcaja.
- Pagarlo en ventanilla contra tu cuenta: en todos los bancos con oficina física (olvídate de ING) excepto en Sabadell y Bankinter.
Por más que pregunté en la Consejería de Hacienda, no hay otra forma. Así que un servidor, que no tenía cuenta en ninguno de los bancos válidos, tuvo que hacerse una cuenta a posta en Global Caja (la verdad es que desde su APP en 20 minutos la tenía operativa).
Una vez que lo tengas pagado, debes ir a la Consejería de Hacienda (en Albacete en la Fábrica de Harinas) con la escritura original, la copia simple que se quedarán ellos y el resguardo del pago.
Siguiente paso, el registro de la propiedad.
Resulta que NO es obligatorio parsar por el registro una vivienda cuando la compras o_O! Casi se me saltan los plomos cuando me enteré de esto, lo siento, pero no le veo ningún fundamento, porque luego para hacer cualquier cosa con el inmueble te obligarán a que esté registrada...
Acércate a tu registro correspondiente, puedes consultar cual es el tuyo con la dirección en el buscador que aparece en el apartado de "Buscar por otros datos" cuando vas a solicitar una nota simple en la web del registro. En Albacete todos están en la calle Padre Romano 12.
Tendrás que llevar la escritura original, el justificante del pago del impuesto de transmisión y rellenar una solicitud. Hecho esto, te secuestraran tu preciada escritura original y te dirán que ya te llamarán para decirte el importe a pagar.
Un mes después me llegó un SMS diciéndome que me pasara por el registro y que tenía que pagar 519,94€, lo cual hice y pagué allí con tarjeta.
Impuesto de Bienes Inmuebles
El impuesto municipal de bienes inmuebles, debe pagarlo quien sea el titular a 1 de enero, por lo que al comprador le tocará siempre pagar el del siguiente año. Esto es algo a tener en cuenta en la negociación, ya que si por ejemplo tu compras el día 2 de enero, el vendedor se va a comer ese pago de impuesto por algo de lo que no va a disfrutar en todo el año. El cambio de titularidad lo hace la administración de forma automática, de todas formas es recomendable que al siguiente año de la compra se compruebe que efectivamente se ha realizado el cambio, antes de que se genere el recibo (cosa que en Albacete suele ser por el mes de mayo). Se puede ver en la web de Gestalba.
Agencia Tributaria y Padrón Municipal
Para terminar de estar al corriente con la administración, si la vivienda que has adquirido va a ser tu vivienda principal, debes de cambiar tu domicilio fiscal en la web de la Agencia Tributaria, es un trámite que se hace en 5 minutos a través de su web y no tiene coste.
También deberías cambiar tu padrón en el Ayuntamiento, cosa que no podrás hacer hasta que tengas tu papel del registro de la propiedad donde indique que es tu casa. Deberás ir con la escritura, los DNI originales de todas las personas que van a vivir en la vivienda (o libro de familia) y una autorización firmada por cada una de los adultos que no vayan físicamente a firmar.
Una vez empadronado, puedes (y debes) renovarte el DNI. Al ser por cambio de domicilio, es gratis.
Conclusiones
Llegados a este punto (mi estima si has leído hasta aquí), ya estaría todo.
Si no te quieres complicar, deja todo el papeleo en una gestoría o inmobiliaria, ellos están más que acostumbrados a estas cosas y su coste no es muy elevado en comparación con el montante total de la operación.
Por último comentar, que no es del todo extraño que al año siguiente te llegue una carta de la Consejería de Hacienda donde te reclame que hagas una declaración rectificativa por haber pagado un importe discordante al que ellos han calculado en el impuesto de transmisiones. Pero vamos, que eso no lo sabrás hasta pasado un año y por lo visto es bastante frecuente.
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